Ontwikkelingen grondexploitatie
Voor grote gemeentelijke bouwprojecten formuleren wij kaderstellende planologische uitgangspunten. De verdere uitwerking van plannen leggen wij zoveel mogelijk bij een projectontwikkelaar. Projectontwikkelaars worden indien mogelijk in concurrentie met elkaar gebracht. Wij bouwen voort op de meest recente voor alle complexen vastgestelde grondexploitaties. Slechts bij uitzondering starten we nieuwe grondexploitaties op. Waar mogelijk en verstandig dragen we grondposities over aan derden. Risicodragend deelnemen willen we, als uitgangspunt, beperkten tot de fase van planvorming. De grondexploitaties worden jaarlijks geactualiseerd.
Winstneming grondexploitatie
Sinds 2018 zijn gemeenten op grond van het BBV verplicht voor de grondexploitaties tussentijds winst te nemen op basis van de POC-methode (Percentage of completion). Dat wil zeggen dat voor positieve grondexploitaties jaarlijks op basis van een voorgeschreven formule de tussentijds te nemen winst genomen moet worden (naar rato van de voortgang), eventueel onder aftrek van een inschatting van de resterende risico’s. Bij negatieve grondexploitaties is tussentijds winstnemen uiteraard niet aan de orde.
Verliezen
Wanneer sprake is van geprognosticeerde verliezen geldt dat hiervoor een voorziening wordt gevormd op het moment dat deze voorzienbaar en onafwendbaar zijn. Een dergelijke voorziening is niet statisch en wordt jaarlijks, dan wel bij aanpassing van de planuitkomsten, bijgesteld. De voorziening is gelijk aan het negatieve (verwachte) resultaat van de grondexploitatie van het betreffende complex. De storting in de voorziening wordt verwerkt in de lopende begroting/jaarrekening.
Risico’s
Het voeren van een grondexploitatie brengt financiële risico’s met zich mee. Risico’s doen zich in alle stadia van het proces voor. De risico’s verschillen van aard en omvang. Tijdig vooronderzoek in de beginfase brengt de risico’s in beeld. In dat stadium gaat het in hoofdzaak om onderzoek op het gebied van archeologie en milieu. Zodra er sprake is van een vastgesteld bestemmingsplan en het project in exploitatie is genomen veranderen de risico’s van aard. In deze fase krijgt de gemeente (meer) te maken met risico’s waarop zij geen invloed heeft, renteschommelingen, economische conjunctuur e.d.
Het uitsluiten van risico's is onmogelijk. Het zo goed mogelijk beheersen van risico's kan natuurlijk wel. In de grondexploitaties wordt gewerkt met het geïndexeerd laten stijgen van de kosten en de opbrengsten. Verder bevatten de grondexploitaties posten onvoorzien, om eerste tegenvallers op te kunnen vangen. Om de risico’s financieel af te dekken is een voldoende hoog weerstandsvermogen nodig. Twee keer per jaar, bij de jaarrekening en de begroting, wordt de risicoparagraaf van de grondexploitaties geactualiseerd.
Budgetbewaking grondexploitaties
Het bewaken van grondexploitaties geschiedt ambtelijk op basis van de door de raad vastgestelde grondexploitaties. Uit de grondexploitaties worden kredieten beschikbaar gesteld. Op basis van deze jaarschijven worden budgetten afgegeven ten behoeve van te verrichten werkzaamheden in het kader van het project.
De jaarschijven worden door toetsing van de budgetaanvragen aan de onderbouwing van de grondexploitatie en aframing van restbudgetten bewaakt.
Negatieve mutaties van meer dan € 50.000 op het eindresultaat van de grondexploitaties worden op grond van de actieve informatieplicht van het college, buiten de p&c-cyclus om, gemeld aan de raad.
Grote bouwplannen
Algemeen geldt dat de uitgaven voor complexen waarvoor (nog) geen overeenkomst is gesloten met een ontwikkelende/afnemende partij en/of waarvoor geen of slechts beperkt inzicht is in de potentiële opbrengsten, worden beperkt tot plankosten en kosten die voortvloeien uit reeds aangegane contractuele verplichtingen. Deze maatregel wordt gehanteerd om de toename van de boekwaarden van de complexen en de liquiditeitsbehoefte te beperken.
Bouwgrond In Exploitatie (BIE)
Er is sprake van BIE wanneer door de gemeenteraad een grondexploitatie wordt vastgesteld voor een bepaald ruimtelijk plan waar de gemeente grond in eigendom heeft en deze wenst te transformeren naar woningbouw of een andere (bouw-)bestemming. De grondexploitatie Ter Sype is in 2021 afgesloten. De gemeente kent daardoor op dit moment twee grondexploitaties: Nedervecht en Porseleinhaven De grondexploitaties Posteleinhaven en Nedervecht zijn begin 2022 geactualiseerd. Voor de risico’s wordt verwezen naar de paragraaf Weerstandsvermogen. Onderstaande tabel vat de verwachte resultaten op eindwaarde samen.
|
Grondexploitatie |
Resultaat op Eindwaarde |
|
Einddatum |
|
Nedervecht |
2.023.500 |
negatief |
31-12-2022 |
|
Porseleinhaven |
8.532.400 |
negatief |
31-12-2025 |
Voor de negatieve resultaten zijn verliesvoorzieningen gevormd.
De grondexploitaties worden bij de jaarrekening 2022 opnieuw geactualiseerd.